Consulta de tributos

IIVTNU. Extinción del condominio con reparto equitativo de los bienes y compensación en metálico

La disolución en su totalidad del proindiviso, mediante la adjudicación del pleno dominio de los inmuebles en dos lotes, de la forma más equitativa posible, produciéndose un exceso de adjudicación que es compensado en metálico, no está sujeta al IIVTNU.

Consulta Vinculante nº V3029-23 de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas, de 21 de noviembre de 2023.

 

La consultante y su hermano se adjudicaron por herencia de su padre por mitades y proindiviso el pleno dominio de cuatro inmuebles urbanos y no tienen más propiedades en cotitularidad. Es voluntad de los hermanos dejar de mantener el proindiviso y extinguir dicha situación, realizando el reparto más equitativo posible y la compensación en metálico en caso de ser necesaria.

Para ello, el hermano se adjudicaría el pleno dominio de un inmueble, valorado en 352.251,95 euros y la consultante se adjudicaría el pleno dominio de los otros inmuebles por un valor total de 334.937,26 euros. El hermano compensaría a la consultante por la diferencia mediante transferencia bancaria.

La cuestión planteada es si la operación está sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

La SG contesta que la extinción o disolución de la comunidad supone la adjudicación de bienes o derechos a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación, bien entendido que dicha adjudicación no es una verdadera transmisión pues no se atribuye al comunero algo que este no tuviera con anterioridad, como resulta del artículo 450 del Código Civil.

En este sentido, el Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha –ni a efectos civiles ni a efectos fiscales– sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.

Sin embargo, aunque dos o más bienes, muebles o inmuebles, sean propiedad de dos o más titulares, ello no determina automáticamente la existencia de una única comunidad de bienes, sino que podrá haber una o más comunidades en función del origen o destino de la referida comunidad.

Así sucede cuando los bienes comunes proceden, unos de una adquisición hereditaria y otros por haber sido adquiridos por actos inter vivos, o cuando, aun habiendo sido adquiridos todos los bienes a título hereditario, procedan de distintas herencias.

En tales casos, puede entenderse que concurren dos comunidades, una de origen inter vivos y otra de origen “mortis causa”, o las dos de origen “mortis causa”, pero sobre distintos bienes, sin que en nada obste a lo anterior que los titulares de las dos comunidades sea las mismas personas.

Por otra parte, también cabe considerar la existencia de una única comunidad sobre una universalidad de bienes, como es el caso de la comunidad de bienes que realice actividades económicas, ya se haya constituido por actos “inter vivos” o se haya originado por actos “mortis causa”.

También es una única comunidad de bienes la llamada comunidad hereditaria en general –aunque no realice actividades económicas–, es decir, la originada por la adjudicación en proindiviso del caudal relicto a los herederos. En el supuesto de que se trate de dos condominios, su disolución supondrá la existencia de dos negocios jurídicos diferentes que, como tales, deben ser tratados, no solo separada, sino, lo que es más sustancial, independientemente.

La disolución de la comunidad de bienes puede producirse con o sin excesos de adjudicación, lo que ocasionará diferentes consecuencias fiscales en uno u otro caso.

En el caso de que la disolución del condominio se lleve a cabo de tal forma que el comunero no reciba más de lo que le corresponda en proporción de su cuota de participación en la cosa común, sin que se origine exceso de adjudicación, la disolución no constituirá una transmisión patrimonial, por lo que no se devengará el IIVTNU.

A diferencia del supuesto anterior, cuando a un comunero se le adjudique más de lo que le corresponda por su cuota de participación en la cosa común, el exceso que reciba no es algo que tuviese con anterioridad, por lo que su adjudicación sí constituirá una transmisión patrimonial que tendrá carácter oneroso o lucrativo según sea o no objeto de compensación por parte del comunero que recibe el exceso al comunero que recibe de menos.

Así, en caso de no mediar ningún tipo de compensación, se tratará de una transmisión de carácter gratuito y tributará por el IIVTNU, siendo sujeto pasivo el adquirente.

Por el contrario, si el comunero al que se le adjudique el exceso compensa a los otros comuneros en metálico, se trata de una transmisión de la propiedad a título oneroso, que tributará por el IIVTNU, siendo sujeto pasivo el transmitente.

En caso de tratarse de dos o más comunidades que se pretendan disolver simultáneamente, ya se ha señalado que ello supone la existencia de tantos negocios jurídicos diferentes como comunidades haya, debiendo disolverse cada una de ellas de forma independiente.

Existe una excepción a lo señalado anteriormente, en el supuesto en el que el exceso surja de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil. Dichos preceptos responden al principio general establecido en el artículo 1.062 del Código Civil de que cuando la cosa común sea indivisible, ya sea por su propia naturaleza o porque pueda desmerecer mucho por la indivisión, la única forma de extinción de la comunidad es adjudicarla a uno de los comuneros con la obligación de abonar a los otros el exceso en metálico. Cuando el exceso surja de dar cumplimiento a alguno de los referidos preceptos, dicho exceso no se considerará transmisión patrimonial onerosa y no determinará la sujeción al IIVTNU.

La aplicación de la excepción exige, por tanto, el cumplimiento de los siguientes requisitos:

-La indivisibilidad del bien o su desmerecimiento por la indivisión.

-La adjudicación a “uno” de los comuneros.

-La compensación al comunero que recibe de menos por parte del comunero al que se adjudica el exceso.

Trasladando lo anterior al caso planteado en la consulta, de acuerdo con lo manifestado por la consultante, resulta que los dos hermanos son cotitulares por mitad y proindiviso de 4 inmuebles urbanos adquiridos por herencia de su padre, van a disolver en su totalidad el proindiviso, mediante la adjudicación del pleno dominio de los inmuebles en dos lotes, de la forma más equitativa posible, produciéndose un exceso de adjudicación que es compensado en metálico.

Por tanto, respecto de la operación que plantea la consultante, se cumplen los requisitos señalados anteriormente, por lo que no se producirá la sujeción al IIVTNU.

No obstante, hay que tener en cuenta que, al no producirse en este supuesto la sujeción al IIVTNU con ocasión de la adjudicación de la propiedad de los terrenos de naturaleza urbana a cada uno de los comuneros, en la futura transmisión de los terrenos ahora adjudicados, que pueda realizar el comunero adjudicatario y que esté sujeta a dicho impuesto, a los efectos del cómputo del período de generación del incremento de valor del terreno para la determinación de la base imponible del impuesto, habrá que considerar que dicho cómputo no se ve interrumpido por causa de aquellas transmisiones derivadas de operaciones que no originan el devengo del impuesto, por lo que se entenderá que el inmueble/s ahora adjudicado a cada uno de los comuneros fue adquirido en la fecha en que se produjo la anterior transmisión sujeta (fecha del fallecimiento del padre) y no en la fecha en que se produce la adjudicación del pleno dominio por extinción del condominio.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *