Consulta de tributos

IIVTNU. Efectos de los contratos privados de compraventa

25 FEBRERO. 2025

La SGTL considera que se dan las circunstancias del artículo 1227 del CC y que, por tanto, el contrato privado de compraventa tiene efectos frente a terceros, desde el día en que se presentó ante notario a efectos de otorgar capitulaciones matrimoniales o desde el fallecimiento de cualquiera de los firmantes.

Consulta Vinculante nº V2593-24 de la SG de Tributos Locales, de 13 de diciembre de 2024.

La consultante y su cónyuge adquirieron el 20/03/1980 un inmueble por contrato privado de compraventa. En ese acto se entregaron las llaves y se ocupó la vivienda.

El 29/02/1988 por escritura de capitulaciones matrimoniales se modificó el régimen económico matrimonial pasando de la sociedad de gananciales al de separación de bienes, adjudicándose la vivienda a la consultante.

Tanto el vendedor del contrato privado, como el cónyuge de la consultante fallecieron años más tarde. Los herederos del vendedor han accedido a elevar a público dicho contrato, estando prevista otorgar la escritura pública a finales de 2024 o principios de 2025.

Durante todos estos años, la vivienda ha sido ocupada por los compradores, haciendo uso de ella. Todos los recibos del IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios se han girado a nombre de los compradores, y los han pagado. En el Catastro consta el inmueble a nombre de los compradores como propietarios.

La cuestión plantada a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es: ¿en qué fecha se considera adquirida la propiedad por la consultante, en la fecha del contrato privado de 20/03/1980 o el ayuntamiento podría considerar como fecha de la transmisión la de la escritura de elevación a público del contrato privado?
La SGTL declara su incompetencia para determinar la prueba de la entrega de la cosa objeto del contrato de compraventa pero hace alusión a los criterios que podrían tenerse en cuenta a los efectos de determinar cuando se produjo el hecho imponible, en los siguientes términos:

“La adquisición de la propiedad en nuestro derecho se fundamenta en la “teoría del título y el modo de adquirir” considerándose que para adquirir la propiedad por transmisión intervivos no basta con el mero contrato traslativo o acto constitutivo, sino que es necesario, además, otra formalidad o requisito que es precisamente el modo de adquirir o tradición, o lo que es lo mismo, la entrega de la posesión. Por tanto, el modo es el hecho que consuma y completa la adquisición de la propiedad, mediante la tradición o entrega de la posesión del bien inmueble transmitido.

El contrato de compraventa por sí solo es el título generador de obligaciones entre las partes y la entrega es el modo mediante el cual se opera la transmisión de la propiedad.

De acuerdo con lo anterior, debe probarse tanto la existencia y la fecha del título (documento o contrato), como la entrega de la cosa.

Por lo que respecta a la entrega de la cosa, hay que tener presente lo dispuesto en el artículo 1462 del Código Civil, que establece:

“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2002 (sentencia número 244/2002) vino a corroborar lo señalado al establecer en el fundamento de derecho tercero:

“(…)

en Derecho español, el contrato no transmite por sí mismo el derecho de propiedad, sino que sigue la teoría del título y el modo; así, el artículo 609 prevé la adquisición de la propiedad por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, lo que ratifica el artículo 1095, ambos del Código civil que dispone que el adquirente por contrato no adquirirá derecho real sobre ella (la cosa) hasta que le haya sido entregada;

(…).”.

Así, la fecha en que se transmite la propiedad de un bien será aquélla que se derive de la aplicación del Código Civil.

A los efectos del devengo del IIVTNU, las transmisiones se entienden realizadas, teniendo presente lo dispuesto en los artículos 1.462 y 1.541 del Código Civil, en el momento en que se ponga el bien inmueble en poder y posesión del adquirente.

Por lo tanto y a los efectos del devengo del IIVTNU, la transmisión mediante compraventa de la propiedad de un bien inmueble de naturaleza urbana se entiende realizada en el momento en que se ponga el bien inmueble en poder y posesión del comprador, momento cuya prueba se encuentra facilitada legalmente con el otorgamiento de escritura pública.

De conformidad con el segundo párrafo del artículo 1.462 del Código Civil, la fecha de otorgamiento de la escritura equivale a la entrega del bien, si de la escritura pública no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

Hay otras formas de entrega del bien inmueble previstas en el Código Civil, entregas que habrán de ser probadas.

En el caso de que la compraventa se haga mediante contrato privado, el simple otorgamiento del mismo no implica por sí solo la transmisión de la propiedad del bien, ya que es necesario que se produzca también la entrega de la cosa vendida.

Por lo que, en caso de documento privado habrá de probarse la entrega de la cosa por cualquier medio de prueba admitido en derecho, como puede ser la entrega de las llaves, la ocupación del inmueble desde aquella fecha a título de dueño, el pago de tributos o de gastos correspondientes al derecho de propiedad (IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios, etc.).

Este Centro Directivo no es competente para pronunciarse en relación con la prueba de la entrega de la cosa objeto del contrato de compraventa, correspondiendo la comprobación de este hecho al órgano competente para la gestión tributaria del IIVTNU.

Respecto al documento privado como medio de prueba de la existencia y fecha del contrato de compraventa, hay que tener presente:

- El documento privado, reconocido legalmente, tiene el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes (artículo 1.225 del Código Civil).

- La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un Registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio (artículo 1.227 del Código Civil).

En el caso objeto de consulta, parece ser que ambos otorgantes del contrato privado de compraventa (el vendedor y el comprador) han fallecido, por lo que resultaría de aplicación una de las circunstancias relacionadas en el artículo 1227 del Código Civil, el fallecimiento de alguno de los firmantes del contrato, a los efectos de la prueba de la fecha del documento privado.

Asimismo, en fecha 29/02/1988, se otorgó por la consultante y su cónyuge escritura pública de capitulaciones matrimoniales para adoptar el régimen de separación absoluta de bienes. En dicha escritura se procedió a la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, entre cuyos bienes se relaciona el inmueble objeto de consulta, cuya propiedad se adjudicó a la consultante. En el caso de que el documento privado de compraventa fuera presentado al notario y protocolizado en la escritura de capitulaciones matrimoniales, también concurriría otra de las circunstancias relacionadas en el citado artículo 1227 del Código Civil.

Lo mismo ocurriría si el documento privado de compraventa fue presentado ante algún Registro público o funcionario a los efectos de su inscripción o pago de algún tributo, siempre que conste tal fecha.

En consecuencia, si en la fecha de la firma del documento privado de compraventa puede probarse la existencia del contrato en dicha fecha y además puede probarse la entrega real y efectiva del inmueble al comprador, en ese momento se entenderá transmitida la propiedad del bien inmueble. En caso contrario, habrá que estar, bien al cumplimiento de alguna de las circunstancias del artículo 1227 del Código Civil en cuanto a la prueba de la fecha del contrato, siempre que además se probase la entrega de la cosa o ya, por último, al otorgamiento posterior de la escritura de elevación a público del contrato de compraventa, que se equipara a la entrega de la cosa, salvo que de la misma escritura no resultare o se dedujese claramente lo contrario.

Este Centro Directivo tampoco es competente para pronunciarse en relación con la prueba de la fecha del contrato privado de compraventa, correspondiendo la comprobación de este hecho al órgano competente para la gestión tributaria del IIVTNU.

En conclusión:

- Si puede probarse la existencia del contrato privado de compraventa en la fecha de la firma de dicho contrato y que, asimismo, se produjo también la entrega real y efectiva del inmueble al comprador, se entenderá transmitida la propiedad del inmueble en dicha fecha y, por tanto, producido el devengo del IIVTNU o impuesto equivalente vigente en dicha fecha.

- Si no puede probarse la fecha del contrato en el día de su firma, se estará a la primera de las fechas en las que se produjo, en su caso, alguna de las circunstancias del artículo 1227 del Código Civil, como puede ser la fecha del fallecimiento de alguno de los firmantes del contrato privado; la presentación y protocolización del contrato privado al notario que otorgó la escritura de capitulaciones matrimoniales; o la incorporación o inscripción del contrato privado en algún registro público o su presentación ante algún funcionario público por razón de su oficio (fecha del pago de alguno de los tributos que gravaron la transmisión). Debiendo probarse, asimismo, la entrega de la cosa.

- Por último, si no se diera ninguno de los hechos anteriores se tomaría como fecha de transmisión la fecha en la que se otorgue la escritura de elevación del contrato privado de compraventa.

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