Consulta de tributos

IIVTNU. Valor del terreno en el caso de un edificio sometido a varias divisiones horizontales

La división horizontal no produce la transmisión del terreno. En el supuesto de adquisición de un solar sobre el que se construye un edificio residencial cuyos locales comerciales se transmiten, la comparación entre el valor de transmisión y de adquisición debe realizarse entre valores homogéneos, por lo que como valor de adquisición se tomará el porcentaje que corresponda al local en relación con el total de la finca sobre la que se construyó el edificio.

Consulta General 0017-23 de la SG de Tributos Locales, de 28 de junio de 2023.

La consultante es una sociedad dedicada a la construcción y promoción inmobiliaria y los antecedentes de hecho son los siguientes:

  • En fecha 20/07/2005 adquirió por escritura pública de compraventa la propiedad de una parcela de terreno. Sobre dicha parcela construyó un edificio residencial.

  • En fecha 30/04/2009 se otorgó escritura pública de división en régimen de propiedad horizontal del edificio construido, quedando dividido en diversas plazas de garaje y trasteros, un local comercial en planta baja y diversas viviendas en plantas superiores.

  • En fecha 16/12/2019 se otorgó otra escritura pública de división horizontal, por la que el local comercial se dividió en 4 locales independientes.

  • En fecha 23/05/2023, la consultante ha transmitido por compraventa uno de los 4 locales comerciales.


La sociedad ha presentado ante el Ayuntamiento solicitud de no sujeción al IIVTNU, acreditando pérdidas por diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición.

Ha recibido liquidación en la que consta como fecha de adquisición la de la división horizontal de 30/04/2009.

La consultante considera que la adquisición se realizó mediante el título de división horizontal de 16/12/2019.

Las cuestiones planteadas son:

1.- ¿En qué fecha debe entenderse realizada la adquisición a efectos del IIVTNU cuando el inmueble se haya visto sometido a varias divisiones horizontales?

2.- ¿Qué valor se atribuye al inmueble transmitido, considerando que la división horizontal tiene un valor fiscal del conjunto de las fincas y no individualizado?

En contestación a la primera de las cuestiones formuladas, la SG considera que hay que tener en cuenta que el hecho imponible del IIVTNU se realiza por la transmisión de la propiedad de un terreno de naturaleza urbana o por la constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio sobre el referido terreno.

La división en régimen de propiedad horizontal de un edificio no supone ninguna transmisión de la propiedad ni la constitución o transmisión de un derecho real, sino tan solo la división de un inmueble (finca matriz) en dos o más inmuebles más pequeños, de forma que la suma de todos los inmuebles resultantes coincide con el inmueble original (finca matriz). La totalidad de los inmuebles resultantes de la división son propiedad de la misma persona o entidad que era propietario de la finca matriz, y así se inscriben en el Registro de la Propiedad

La división horizontal de un edificio es un acto donde un inmueble se divide en fincas registrales independientes. Cada inmueble que resulta de la división horizontal tiene su propia referencia catastral y una participación en la comunidad proporcional a su superficie.

Por lo tanto, dado que en la división de un inmueble (este caso, edificio residencial), en régimen de propiedad horizontal, no hay ninguna transmisión de la propiedad, ni constitución o transmisión de un derecho real, no se produce el hecho imponible del IIVTNU, ni se devenga el impuesto.

En consecuencia, ni la escritura de división en régimen de propiedad horizontal del edificio, de fecha 30/04/2009; ni la escritura de división horizontal del local comercial en cuatro locales, de fecha 16/12/2019, pueden ser considerados como el negocio jurídico de adquisición del inmueble.

De acuerdo con los antecedentes de hecho y la documentación aportada, la fecha de adquisición de la propiedad para todos y cada uno de los inmuebles resultantes de las divisiones es el 20/07/2005, fecha en la que la consultante adquirió la propiedad del terreno.

En relación con la segunda cuestión planteada, relativa a la aplicación de la no sujeción al impuesto regulada en el artículo 104.5 del TRLRHL, se le indica que el interesado debe solicitar y acreditar la inexistencia de incremento de valor. Para ello, al declarar la transmisión deberá aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.

Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

Ahora bien, la comparación entre el valor de transmisión y de adquisición debe realizarse entre valores homogéneos.

Dado que en el caso de la consulta el inmueble adquirido por la sociedad consultante fue una parcela de terreno, a los efectos de determinar el valor de adquisición del terreno del local, no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales (valor catastral total y valor catastral del terreno en la fecha del devengo), ya que lo adquirido en su día solo fue terreno.

Pero no se puede tomar el valor de adquisición de la totalidad de la parcela adquirida, sino la proporción de ese valor que corresponda al local comercial que se transmite sobre el valor de adquisición de la parcela total, aplicando para ello el porcentaje que corresponda al local en relación con la total finca sobre la que se construyó el edificio.

Esto último no viene especificado en la redacción del artículo 104.5 del TRLRHL, pero se deduce que la comparación debe hacerse entre valores homogéneos y referidos a un mismo bien inmueble.

De forma que, si se adquiere un terreno por un valor de 1.000.000 euros y se divide en 10 partes iguales, transmitiéndose más tarde una de las partes, como valor de adquisición no puede tomarse el millón de euros, sino la décima parte de ese valor, es decir que el valor de adquisición del terreno transmitido sería de 100.000 euros.

Los valores otorgados al total inmueble en las dos escrituras de división horizontal no pueden tomarse como valor de adquisición, ya que como se ha indicado anteriormente, con la división horizontal no se produjo ninguna transmisión de la propiedad y el valor otorgado en dichas escrituras es sólo la valoración del edificio construido a efectos del pago de los honorarios del notario, del Registro de la Propiedad y del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, pero en ningún caso es el valor de adquisición del inmueble.

En cuanto al valor de transmisión del terreno correspondiente al local transmitido, tal como dispone el artículo 104.5 del TRLRHL, se aplicará al valor de transmisión que conste en el título que documente la transmisión la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total de la vivienda.

Si la diferencia entre el valor de transmisión del terreno y el valor de adquisición del terreno, determinados en la forma indicada anteriormente, resultase negativa, procedería la aplicación del supuesto de no sujeción regulado en el artículo 104.5 del TRLRHL, salvo que el Ayuntamiento, en uso de las facultades de comprobación otorgadas en dicho artículo, determinase unos valores superiores, en cuyo caso se tomarán estos.

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