Consulta de tributos

IIVTNU. Permuta de obra futura con condición resolutoria

Cumplida la condición resolutoria, si las partes, de mutuo acuerdo, revierten las fincas de resultado, constituye una nueva transmisión sujeta al IIVTNU.

Consulta Vinculante V0056-21, de 20 de enero de 2021 de la Subdirección General

El supuesto de hecho es el de una sociedad limitada que adquirió una finca de una persona física como resultado del contrato de permuta de terreno por edificación futura formalizado mediante escritura pública en 2008.

En dicha escritura se estableció una condición resolutoria para el caso de que la cesionaria no entregase la obra futura en el plazo establecido. Transcurridos 12 años no se han dado cumplimiento a las obligaciones contraídas en la escritura de 2008.

El consultante y el cedente del terreno, de mutuo acuerdo, aceptan la reversión de los terrenos al propietario original. En dichos terrenos no se encuentran realizadas obras de urbanización.

La Subdirección General de Impuestos sobre el Consumo, tras detallar la normativa de aplicación contesta en los siguientes términos:

“Teniendo presente lo dispuesto en el artículo 1.541 del Código Civil, a los efectos del devengo del IIVTNU, la transmisión mediante permuta de la propiedad de un bien inmueble de naturaleza urbana se entiende realizada en el momento en que se ponga el bien inmueble en poder y posesión de la otra parte, momento cuya prueba se encuentra facilitada legalmente con el otorgamiento de escritura pública.

En relación con la permuta de un bien inmueble urbano por otro inmueble de la misma naturaleza, mediando tradición, hay dos transmisiones y adquisiciones distintas, cada una con un bien inmueble, por lo que se origina un doble hecho imponible, con un sujeto pasivo distinto, el transmitente (ya que las permutas son onerosas: cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra).

Por lo tanto, en cada transmisión de la propiedad como consecuencia de permuta mediante la tradición, cada transmitente está obligado al pago del impuesto que grava el incremento de valor que experimente el suelo del inmueble urbano objeto de transmisión o constitución del derecho real limitativo del dominio.

En el caso de permuta de terreno a cambio de edificación futura estamos ante un contrato en el que media una condición resolutoria (la entrega de la edificación futura debe producirse de acuerdo con las estipulaciones: características de la edificación, plazo de tiempo, etc., pactadas por las partes).

En esta permuta de terreno a cambio de edificación futura, las dos transmisiones de la propiedad se producen en dos momentos del tiempo distintos. En primer lugar, cuando se transmite la propiedad del terreno se devengará el IIVTNU, siendo sujeto pasivo el transmitente y, posteriormente, una vez finalizada la edificación y cuando se produzca la transmisión de la propiedad de la misma, se devengará de nuevo el IIVTNU por la transmisión de la propiedad del terreno correspondiente a esa edificación, siendo sujeto pasivo el transmitente,

 

En el caso planteado, cuando se otorgó en fecha 27/02/2008 la escritura pública de cesión de suelo por obra futura, se devengo el IIVTNU por la transmisión onerosa de la propiedad de la finca del cedente a la cesionaria (consultante), mediante permuta, siendo sujeto pasivo la persona física cedente, como transmitente de la propiedad del terreno de naturaleza urbana a título oneroso.

Ahora se quiere resolver aquel contrato de cesión de suelo por obra futura, de mutuo acuerdo entre las partes mediante la firma de una nueva escritura pública de “reversión” en la que la parte cesionaria (la consultante) entregaría a la parte cedente las fincas resultantes del proyecto de reparcelación llevado a cabo, y que están inscritas a nombre de la consultante en el registro de la propiedad correspondiente.

Si la resolución o reversión del contrato de permuta firmado en su día se hace de mutuo acuerdo entre las partes, tal como dispone el apartado 3 del artículo 109 del TRLRHL, no procederá la devolución del impuesto en su día satisfecho por la persona física cedente y, además, la transmisión de la propiedad de “la/s finca/s de resultado” desde la consultante a la persona física cedente se considerará como un nuevo acto sujeto al IIVTNU. Es decir, se considerará una transmisión onerosa de la propiedad de un terreno de naturaleza urbana, siendo sujeto pasivo la entidad consultante, como transmitente de dicha propiedad”.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *