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Consulta de tributos

Tributos Locales: Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos (Consulta vinculante v0459-12 de la Subdirección General de Tributos Locales de 29/02/2012)

Tributos Locales: Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos (Consulta vinculante v0459-12 de la Subdirección General de Tributos Locales de 29/02/2012)


Determinación de las viviendas de precio concertado, como viviendas de protección oficial; con derecho a la exención fiscal prevista en el Art. 45 I.B. 12. del Texto Refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
 

Descripción-hechos

Con anterioridad la entidad consultante había planteado consulta acerca de si la exención prevista en el artículo 45.1.B).12 del Texto Refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados era de aplicación a los distintos tipos de viviendas de protección oficial: Régimen Especial, Precio General v Precio Concertado. Con fecha 12 de diciembre de 2011 esta Dirección General emitió su respuesta en Consulta V2872-11.

 
Cuestión-planteada

La entidad consultante solicita ahora aclaración sobre si las viviendas de precio concertado del plan estatal de vivienda, ya sea del Real Decreto 801/2005 o del Real Decreto 2066/2008, deben ser consideradas viviendas de protección oficial con derecho a la exención fiscal prevista en el citado artículo 45.I.B.12 del Texto Refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 
Contestación-completa 

En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:

En primer lugar se reitera que al estar el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, derogado por la disposición derogatoria única del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (BOE de 24 de diciembre de 2008), norma actualmente vigente, que sustituyó a la anterior, el análisis a que se refiere la presente contestación se referirá a la regulación contenida en esta última norma y no a la citada por la entidad consultante.

La citada norma, Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, se refiere a las viviendas de precio concertado, objeto de la presente consulta, en el apartado 1.c) del artículo 32 en los siguientes términos:

“1. Podrán ser calificadas como protegidas para venta las viviendas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación, incluyendo aquellas en las que se transmita únicamente el derecho de superficie, y que, según la normativa de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, cumplan las condiciones a las que se refiere el título I de este Real Decreto, y las específicas que sean de aplicación para cada uno de los regímenes que se establecen a continuación:

c) Régimen concertado: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de ”.

Ahora bien, como ya se señalo en la consulta cuya aclaración ahora se solicita, el artículo 8 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre de 2003) establece el principio de reserva de ley, conforme al cual la regulación de las exenciones deben ser aprobadas en todo caso mediante ley, por lo que debe entenderse carente de validez la equiparación de determinados tipos de viviendas a viviendas de protección oficial hecha por un real decreto, con las consiguientes consecuencias fiscales que ello conlleva, pues tales viviendas no gozarán de tales exenciones en tanto no cumplan los requisitos exigidos en la correspondiente norma de carácter legal, a la que una norma de carácter reglamentario no puede contradecir.

Por ello, y dado que la aclaración solicitada se circunscribe a si pueden tener la consideración de viviendas de protección oficial con derecho a la exención fiscal prevista en el citado artículo 45.I.B.12 del Texto Refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados las viviendas de precio concertado del plan estatal de vivienda del Real Decreto 2066/2008, procede examinar la adecuación del citado Real Decreto a la normativa legal en materia de protección oficial en aspectos fundamentales como son el concepto de vivienda de protección oficial y los parámetros a que deben adaptarse dichas viviendas para obtener la correspondiente calificación.

 
NORMATIVA LEGAL SOBRE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

Está constituida por las siguientes disposiciones:

Real Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial

Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, por el que se aprueban normas sobre construcción, financiación, uso, conservación y aprovechamiento, (desarrollado por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre)

Ley 41/1980, de 5 de julio, de medidas urgentes de apoyo a la vivienda

Real Decreto-Ley 12/1980, de 26 de septiembre, sobre actuaciones del Estado en materia de Viviendas de Protección Oficial.

 
CONCEPTO DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL.

Se determina en el párrafo segundo del artículo 1 del Real Decreto-Ley 31/1978:

“Existirá una única categoría de viviendas de protección oficial, que serán aquéllas que, dedicadas a domicilio habitual y permanente, tengan una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados y cumplan las condiciones, especialmente respecto a precios y calidad, que se señalen en las normas de desarrollo del presente Real Decreto-Ley y sean calificadas como tales”.

De los anteriores términos, que reproduce el Real Decreto 3148/1978, podemos concluir:

Que la categoría de vivienda de protección oficial es única,

Que para considerar que una vivienda es de protección oficial deben concurrir los siguientes requisitos:

El destino de la vivienda debe ser el de domicilio habitual y permanente.

Debe tener una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados.

Debe ser calificada expresamente como vivienda de protección oficial, pudiendo realizar esta calificación el Estado o cualquier otro Ente público territorial al que se atribuya esta competencia.

Además deben cumplir las condiciones que sobre precio y calidad se establezcan reglamentariamente, bien en este Real Decreto, bien en las disposiciones que lo desarrollen.

En cuanto al Real Decreto 2006/2008, define las viviendas protegidas en el glosario incluido en el anexo aplicable a los conceptos utilizados en el mismo, según establece la disposición adicional primera en su apartado 1, en la siguiente forma:

“Viviendas protegidas. Son las calificadas como viviendas de protección oficial o, más en general, como viviendas protegidas, por el órgano competente de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que cumplan los requisitos establecidos en este Real Decreto.

Las viviendas protegidas podrán destinarse a la venta o al arrendamiento y han de constituir el domicilio o residencia habitual y permanente de sus ocupantes, salvo en aquellos supuestos que determine expresamente este Real Decreto.Con independencia de otras posibles denominaciones por parte de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla en cumplimiento de su normativa propia, las viviendas protegidas de nueva construcción, para venta o arrendamiento, podrán calificarse o declararse, a efectos de las condiciones y ayudas de este Real Decreto, como viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial, viviendas protegidas de régimen general y concertado.”

En síntesis, mantiene las exigencias vistas en la norma legal respecto a su calificación, destino y requisitos reglamentarios. Además, las destinadas a la venta pueden ser de tres clases, en función de los ingresos de los solicitantes, si bien cabe señalar que las tres tendrán la misma consideración de vivienda de protección oficial a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dado que el impuesto no hace distinciones, sin que tampoco pueda entenderse que existen tres categorías de viviendas de protección oficial, pues debe recordarse que el artículo 1 del Real Decreto-Ley 31/1978, al establecer el concepto de viviendas de protección oficial, dispone que “Existirá una única categoría de viviendas de protección oficial”.

 
SUPERFICIE MÁXIMA PROTEGIBLE.

Como se ha indicado anteriormente al señalar la definición de vivienda de protección oficial, tanto el Real Decreto-Ley 31/1978 como el Real Decreto 3148/1978, que lo desarrolla, establecen como requisito de las viviendas de protección oficial que tengan una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados. Por tanto, éste debe ser considerado el parámetro de superficie máxima protegible establecido por la norma legal estatal.

El anterior y derogado Real Decreto 801/2005 establecía un supuesto de superficie de 120 metros cuadrados para el caso de que se tratase de familias numerosas, lo que podría haber llevado a la interpretación de que el límite de superficie se ampliaba en tales casos, lo cual no debe considerarse admisible dado que se oponía a lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 31/1978, norma de rango superior a la que no puede contradecir una norma reglamentaria.

En el Real Decreto 2066/2008 se mantiene la falta de potestad para modificar lo dispuesto por norma de rango legal y aunque su artículo 8 en su apartado 2 señale que la superficie útil máxima será la que determine la Comunidad Autónoma correspondiente, Ceuta o Melilla, en el apartado 3 se hace referencia al límite de los 90 metros cuadrados, sin que, por otra parte, figure el límite de 120 metros cuadrados para las familias numerosas.

El precepto determina lo siguiente:

“Artículo 8. Superficies mínima y máxima de las viviendas y ocupación máxima de las mismas.

1. Sólo podrán acogerse a la financiación de este Plan, las viviendas que dispongan de la superficie útil mínima establecida por las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla. En su defecto, la superficie útil mínima será de 30 metros cuadrados, para un máximo de dos personas, ampliable 15 metros cuadrados por cada persona adicional que conviva en ellas.

2. La superficie útil máxima de dichas viviendas, será la establecida por las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla.

3. La superficie útil máxima, a efectos de la financiación establecida en este Plan, será de 90 metros cuadrados. Cuando el programa correspondiente admita anejos a la vivienda, las superficies útiles máximas de los mismos serán de 8 metros cuadrados útiles para el trastero y 25 para el garaje o anejo destinado a almacenamiento de útiles necesarios para el desarrollo de actividades productivas en el medio rural.

4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, cuando la superficie útil no exceda de 45 metros cuadrados, podrá computarse, a efectos de financiación, una superficie útil adicional de hasta el 30 por ciento de dicha superficie útil, destinada a servicios comunitarios vinculados a dichas viviendas en los términos que establezca la normativa propia de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla.

5. Para el cómputo de la superficie útil se aplicará la normativa propia de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla o, en su defecto, las normas establecidas para las viviendas de protección oficial en el artículo 4 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre.”

 
PRECIO DE LA VIVIENDA

En este punto, el precio, la norma legal, se remite expresamente a la norma reglamentaria, pues en la definición de la vivienda de protección oficial, el artículo 1 del Real Decreto-Ley 31/1978, establecía que viviendas de protección oficial eran las que, además de otros requisitos, “cumplan las condiciones, especialmente respecto a precios y calidad, que se señalen en las normas de desarrollo del presente Real Decreto-Ley..”

En el Real Decreto 2066/2008, esta materia está regulada en los siguientes preceptos:

Artículo 9 y disposición adicional segunda: MBE: Módulo básico estatal, que sustituye al “precio básico nacional”

Artículo 10: Precios máximos de las viviendas

Artículo 32: Clases de viviendas protegidas para venta con sus precios máximos de venta y límites de ingresos de los adquirentes de viviendas protegidas

“Artículo 9. Módulo Básico Estatal.

1. El módulo básico estatal (en adelante, MBE) es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil, que sirve como referencia para la determinación de los precios máximos de venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las ayudas previstas en este Real Decreto, así como de los presupuestos protegidos máximos de las actuaciones de rehabilitación de viviendas y edificios, y en áreas de rehabilitación integral y renovación urbana.

2. El MBE será establecido por acuerdo del Consejo de Ministros, a iniciativa del Ministerio de Vivienda y propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, en el mes de diciembre de los años 2009, 2010 y 2011, y será publicado en el «Boletín Oficial del Estado», sin perjuicio de lo dispuesto en la disposición adicional segunda de este Real Decreto. Si la evolución del Plan y las circunstancias económicas y financieras lo aconsejara, el Consejo de Ministros podrá modificar el MBE en cualquier momento de la vigencia del Plan.

3. Atendiendo a la condición de insularidad ultra periférica de la Comunidad Autónoma de Canarias, en el ámbito de la Unión Europea, el MBE se incrementará en un 10 por ciento respecto a la cuantía determinada con carácter general.

4. El Consejo de Ministros, a iniciativa del Ministerio de Vivienda y a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, podrá acordar un aumento del MBE aplicable a la Comunidad Autónoma de Illes Balears y a las ciudades de Ceuta y Melilla, si su condición de extrapeninsularidad diera lugar a unos costes de construcción significativamente superiores a los del resto del territorio nacional.”

“Disposición adicional segunda. Cuantía del Módulo Básico Estatal.

La cuantía del MBE se fija en 758 euros por metro cuadrado de superficie útil, hasta que el Consejo de Ministros acuerde actualizarlo de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 9.”

“Artículo 10. Precios máximos de las viviendas protegidas.

1. Tomando como referencia el MBE, se establecerán por las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla los precios máximos de venta y de referencia para el alquiler, para cada uno de los ámbitos territoriales que determinen, sin superar los precios máximos fijados para cada programa en este Real Decreto.

2. Estos precios máximos estarán referidos a la superficie útil total de la vivienda, y podrán incluir el de un garaje o anejo y el de un trastero. Las superficies útiles computables serán, como máximo, de 25 metros cuadrados para los garajes o anejos, y de 8 metros cuadrados para los trasteros, con independencia de que las superficies reales fueran superiores. El precio máximo del metro cuadrado de superficie útil computable será del 60 por ciento del correspondiente al metro cuadrado útil de la vivienda.

3. El precio máximo total de venta o de referencia para las viviendas en alquiler, podrá incluir, además, la superficie adicional computable a que se refiere el apartado 4 del artículo 8, con independencia de que la superficie real fuera superior. El precio máximo del metro cuadrado de superficie útil computable será el mismo que el correspondiente a la vivienda.

4. Cuando se trate de promociones de vivienda para uso propio, el precio máximo de adjudicación, o el valor de la edificación sumado al del suelo que figure en la declaración de obra nueva, en caso de promoción individual, tendrán los límites establecidos en el apartado 1 e incluirán los pagos que efectúe el promotor individual o el cooperativista o comunero que sean imputables al coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de ésta. Se entenderá por gastos necesarios, los honorarios de la gestión, los de escrituración e inscripción del suelo y los de la declaración de obra nueva y división horizontal, así como los del préstamo hipotecario, seguros de percepción de cantidades a cuenta y otros análogos. No tendrán tal consideración las aportaciones al capital social, las cuotas sociales ni las de participación en otras actividades que puedan desarrollar la cooperativa o la comunidad de propietarios.

5. Los precios máximos de las viviendas protegidas de nueva construcción figurarán en la calificación provisional y no podrán modificarse, ni en ésta ni en la calificación definitiva, una vez obtenido por el promotor el préstamo convenido, con la conformidad del Ministerio de Vivienda, incluso si dicho préstamo no se hubiera formalizado. Se exceptúan de esta regla los supuestos siguientes:

a) En caso de alteraciones de las superficies computables de viviendas y anejos inicialmente tenidas en cuenta, dentro de los máximos establecidos en este Real Decreto.

b) Si la vivienda no se vendiera ni arrendara en un plazo máximo a determinar por las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, en cuyo caso el precio total máximo que corresponda hasta tanto se produzca dicha venta o arrendamiento será el que fijen aquéllas.

6. Si la vivienda se ubicara en un ámbito territorial de precio máximo superior (en adelante, ATPMS), su precio máximo, incluyendo los anejos indicados en los apartados 2 y 3, podrá incrementarse en la cuantía correspondiente a dicho ámbito, según el tipo de vivienda.

“Artículo 32. Viviendas protegidas para venta.

1. Podrán ser calificadas como protegidas las viviendas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación, y destinadas a la venta que, según la normativa propia de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, cumplan las condiciones a las que se refiere el Titulo I de este Real Decreto, y las especificas que sean de aplicación para cada uno de los regímenes que se establecen a continuación:

a) Régimen especial: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,50 veces el MBE.

b) Régimen general: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,60 veces el MBE.

c) Régimen concertado: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,80 veces el MBE.

2. En el supuesto de promotores para uso propio, el precio máximo de adjudicación, o la suma de los valores de la edificación y el suelo, si se trata de un promotor individual, tendrán los mismos límites que los establecidos en el apartado anterior.

3. Si la vivienda tuviera garaje o anejo, trastero y superficie adicional computable, para determinar su precio máximo de referencia se estará a lo establecido en los apartados 2 y 3 del artículo 10.

4. Estos precios máximos se incrementarán en el porcentaje que corresponda si la vivienda se ubica en un ATPMS, según el régimen de protección al que pertenezcan.”

Como se puede observar, el Real Decreto 2066/2005 establece tres límites de precio máximo en función de la clase de vivienda de protección oficial de que se trate.

 
LÍMITE DE INGRESOS DE LOS ADQUIRENTES O USUARIOS.

Vienen fijados en su artículo 32, transcrito en el epígrafe anterior, y son los siguientes:

Régimen especial: Ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el IPREM.

Régimen general: Ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces el IPREM.

Régimen concertado: Ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el IPREM.

 
CONCLUSIÓN

Tendrán la consideración de viviendas de protección oficial con derecho a la exención fiscal prevista en el artículo 45.I.B.12 del Texto Refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, las viviendas de precio concertado a que se refiere el Real Decreto 2066/2008, siempre que cumplan los parámetros establecidos en la referida norma en cuanto a:

Cumplimiento del requisito del destino de la vivienda a domicilio habitual y permanente.

Superficie máxima protegible de 90 metros cuadrados.

Condiciones de precio y limites de ingresos de los adquirentes o usuarios en los términos vistos.

Obtención de la calificación expresa de la calificación como vivienda de protección oficial otorgada por el Estado o cualquier otro Ente público territorial al que se atribuya esta competencia.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

 

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