Sentencias y Resoluciones

Auto del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección 1ª, de 30 de enero de 2020. Rec. 4847/2019. Ponente: Dimitry Teodoro Berberoff Ayuda.

IIVTNU. Cuestión de prueba. Caso de adquisición original de un solar sobre el que se construye y se venden las viviendas construidas. Necesidad de individualizar el valor del terreno respecto del precio de transmisión, ¿cómo se determina si ha habido incremento? ¿Es válido acudir a la proporción del valor catastral del suelo respecto del valor catastral total del inmueble?

El auto de admisión trata de un supuesto bastante habitual en la práctica. Se adquiere inicialmente un solar y posteriormente se construye sobre el mismo y se transmiten las viviendas construidas.

Para determinar si ha habido o no incremento del valor de los terrenos habrá que realizar una comparativa entre el precio de adquisición y el precio de transmisión consignado en las escrituras públicas para verificar si existe un incremento patrimonial gravable.

Sin embargo, a efectos comparativos, resultan magnitudes distintas puesto que, inicialmente se adquirió un solar y, posteriormente se trasmite un suelo con una construcción.

Una de las posibilidades para resolver el caso es acudir a la proporción del valor catastral del suelo respecto del valor catastral total del inmueble de modo que se identifique ese valor y se aplique al precio.

Pongamos un ejemplo, si el valor catastral del suelo supone el 20% del valor catastral del inmueble (valor catastral del suelo+ valor catastral de la construcción), se podría aplicar ese mismo porcentaje del 20% sobre el precio de transmisión para diferenciar qué parte del precio de transmisión se imputa al suelo y qué parte se imputa a la construcción.

Recordemos que ésta solución fue una de las posibilidades apuntadas en el conato de modificación del TRLRHL (Proposición de Ley que caducó).

Por tanto, en caso de admitirse esta solución, una vez obtenido el valor del suelo del momento de la transmisión (según el porcentaje aplicado) se hará una comparación con el precio del suelo en el momento de adquisición original, a los efectos de determinar si ha habido o no incremento.

A este respecto, el Tribunal Supremo considera que la cuestión que presenta interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia consiste en lo siguiente:

“En aquellos casos en que sea necesario individualizar el valor del terreno respecto del precio total de transmisión para comprobar si el mismo ha experimentado o no un aumento de valor (de lo que dependerá que se halle sujeto a tributación por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), determinar lo siguiente:

1.1. Si el método consistente en calcular la proporción que represente en la fecha de la transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del bien inmueble es válido pese a que la escritura de adquisición del solar reflejaba el precio de compra del solar (magnitud que pudiera diferir del valor catastral que tuviera asignado en el momento en que se produjo dicha adquisición).

1.2. Si, en el caso de que se dé una respuesta afirmativa a la primera cuestión, tal método debe prevalecer sobre otros medios de prueba admisibles en derecho.”

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