Sentencias y Resoluciones

CATASTRO. Régimen de propiedad horizontal de un edificio perteneciente a un único propietario

Correcta actuación de Catastro al no proceder a la alteración catastral derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por el propietario único de un edificio por no existir una pluralidad de propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección 2ª, de 6 de junio de 2024 (Recurso nº 2209/2023). Ponente: José Antonio Montero Fernández.

La cuestión admitida por ostentar interés casacional objetivo consistió en: “Determinar si resulta procedente una alteración catastral derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por el propietario único de un edificio, en los casos en que éste no ha iniciado la venta de los distintos pisos o locales resultantes de la división, ni ha manifestado la intención de venderlos, por ser otro el destino asignado al inmueble”.

En el caso de autos, el titular catastral presentó en 5 de diciembre de 2018 declaración catastral, ex art. 13 LCI, para llevar a cabo la alteración catastral por haber realizado división horizontal del inmueble de su propiedad; denegándose la misma por considerar que no se había aportado título válido para acreditar la alteración pretendida, en tanto que no se daban las condiciones para tener por constituida la división horizontal del inmueble, pues ni siquiera se manifiesta la intención de que vayan a existir diversos propietarios, en aplicación del art. 5.2 LCI.

La cuestión a dilucidar en el litigio es si el Catastro puede rechazar la solicitud de alteración derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por propietario único del edificio cuando no se ha iniciado la venta de los distintos pisos o locales resultantes de la división, ni se ha manifestado la intención de venderlos por ser otro el destino asignado por su titular, en este caso, el alquiler.

La respuesta a la cuestión de interés casacional formulada y al conflicto suscitado, pasa por hacer una serie de consideraciones en torno al régimen jurídico regulador de la propiedad horizontal.

Su regulación se encuentra en el art. 396 del CC y en la Ley 49/1960, que se refiere a este régimen como forma especial de propiedad, se regula el régimen jurídico del piso o local, plaza de garaje, trastero, escaleras, jardines, piscina, ascensores, que se incorporan al propio inmueble, sus pertenencias y servicios.

Sobre el piso o local -u otros similares- el uso y disfrute son privativos, un derecho de propiedad exclusivo del propietario. Sobre los elementos comunes los usos son compartidos, posee naturaleza comunitaria.

Existen, pues, conformando la propiedad horizontal, unos elementos materiales, también formales; entre aquellos pueden diferenciarse los de carácter objetivo, y otros de carácter subjetivo que identifican este tipo de propiedad especial, y, en concreto, aquel que le dota de su fundamento y esencia, cual es la concurrencia de más de un propietario que representen un cierto número de cuotas de participación.

Lo habitual es que todo inmueble en origen pertenezca a un único propietario, de modo que la propiedad horizontal se encuentra aletargada, en espera que haya más de un propietario para constituirse mediante título adecuado.

En este contexto es en el que debe interpretarse el art. 5.2 LPH; situación de prehorizontalidad, que desde antiguo viene siendo objeto de atención por la jurisprudencia, entre ellas, la Sentencia de la Sala I de este Tribunal Supremo 4 de octubre de 2013, rec. cas. 523/2011, "Reflejada como consolidada la doctrina jurisprudencial que permite al promotor la posibilidad de instar el título constitutivo o su modificación mientras es el propietario único ( art. 5.2 LPH), debemos recordar que tal conclusión es la más ajustada a la situación de prehorizontalidad como estadio preparatorio de la propiedad horizontal ( STS 29-4-2010, recurso 1087 de 2006), que como refiere la doctrina hace referencia a las situaciones en que todavía falta el elemento objetivo (edificio dividido por pisos) o el elemento subjetivo (existencia de una pluralidad de propietarios)".

Por tanto, la propiedad horizontal sólo nace y es plena y perfecta cuando concurren un edificio dividido por pisos o locales, independientes, y titulares separados sobre alguno de estos, y un título constitutivo regulador de dicha situación.

La prehorizontalidad, por ende, es una situación jurídica anterior a la constitución de la propiedad horizontal, en la que aún falta alguno o algunos de los elementos constitutivos, entre los que se encuentra, ya se ha dicho, el subjetivo, esto es, como se dice por la jurisprudencia, la existencia de una pluralidad de propietarios.

Mientras sólo haya un propietario único no hay comunidad de propietarios en los términos exigidos en la ley.

Dicho lo anterior, la respuesta que ha de darse a la cuestión de interés casacional objetivo es que no cabe promover la alteración catastral por el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler de los locales existentes, hasta tanto no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios”.

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